Adecuación de conjuntos Inmobiliarios
El término adecuación de Conjuntos Inmobiliarios surge del Código Civil y Comercial de la Nación (En adelante C.C.C.N); estrictamente nace de la aplicación del Art. 1887 de la mencionado norma de fondo, donde establece (en su apartado “D”) que los conjuntos Inmobiliarios pasarían a integrar el numerus clausus de los Derechos Reales contenidos en la Legislación Argentina.
Asimismo, en el Artículo 2073 del mismo cuerpo normativo, nos encontramos con la definición estricta, la cual a continuación se transcribe:
“Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas”
A rigor de verdad, esta es solo una mera introducción a la figura, ya que es de suma relevancia enfocarnos en el Artículo 2075 del C.C.C.N, el cual explícitamente determina el marco legal aplicable, disponiendo en el primer párrafo que “los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción”
En el tercer párrafo del mismo articulado, compele a que los Conjuntos inmobiliarios preexistentes que se encuentren constituidos bajo formas societarias que crearan derechos personales o que actúen de manera conjunta con otros derecho reales, a realizar las acciones pertinentes para que se adecuen a las previsiones normativas de este “nuevo” derecho real.
Hoy, luego de 5 años del dictado de las normas referidas supra, nos encontramos con una situación distinta, ya que la Inspección General de Justicia ha decidido dictar dos resoluciones generales (25/2020 y 27/2020) que obligan en un Plazo de 360 días a constituirse bajo la normativa del nuevo derecho real especial descripto.
Es frente a esta lógica, que hemos desarrollado un profundo debate sobre estas urbanizaciones privadas, por la simple situación de facto de dedicarnos al Asesoramiento de estos desarrollos urbanísticos.
De esta manera, entendemos que la situación de imposición y obligatoriedad regulada por la IGJ es sumamente cuestionable por los siguientes motivos:
1.- La IGJ, a nuestro entender, no tiene competencia Administrativa en cada jurisdicción para regular la ley.
2.- Los conjuntos inmobiliarios constituidos en Sociedades Anónimas (que actúan bajo el art 3 de la Ley 19550) previo a la sanción del C.C.C.N tienen operatividad funcional reconocida por los Tribunales Nacionales.
3.- La IGJ pretende imponer una sanción ilegítima contra los Administradores/Directores, no pudiendo garantizar los medios para el cumplimiento.
4.- No hay operatividad plena de todos los organismos del estado y profesionales necesarios en cada jurisdicción (en nuestro caso, Catastro, Arba, Colegio de Escribanos y Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires) para cumplir con el mandato imperativo de la IGJ.
5.- Existe un entorno donde el Estado de forma irregular, compele a los conjuntos inmobiliarios a cumplir la obligación dentro de un plazo irrazonable por las dificultades detalladas.
A la fecha continúan transcurriendo los días y la actitud de la IGJ continua sin modificación alguna, es por lo que entendemos que todos los elementos que permiten cuestionar a la normativa contenida en el C.C.C.N y la emitida por I.G.J, serán el puntapié inicial para llevar el debate a los cimientos del ámbito judicial.
Aviso Legal: Este artículo es un pequeño análisis pragmático sobre actualización normativa y jurisprudencia que surgen de los debates internos entre los socios del estudio, es decir que no tiene como objeto ser Asesoramiento Legal gratuito.
